贷款 500 万元 20 年每月偿还多少
按商业房贷年利率 3%、期限 20 年（240 期）测算：等额本息月供 27,729.88 元，利息合计 165.52 万元。
500 万贷 20 年核心结果
| 还款方式 | 月供 | 总利息 | 还款总额 |
|---|---|---|---|
| 等额本息 | 27,729.88 元 | 165.52 万元 | 665.52 万元 |
| 等额本金 | 首月 33,333.33 元 末月 20,886.22 元 | 150.63 万元 | 650.63 万元 |
等额本金总利息比等额本息少 14.89 万元，但首月月供高 5,603.45 元，前期压力更大。
逐年还款明细
逐年还款明细（等额本息，共 20 年）
| 年度 | 年还款额 | 其中本金 | 其中利息 | 年末剩余本金 |
|---|---|---|---|---|
| 第 1 年 | 332,759 元 | 185,293 元 | 147,466 元 | 481.47 万元 |
| 第 2 年 | 332,759 元 | 190,928 元 | 141,830 元 | 462.38 万元 |
| 第 3 年 | 332,759 元 | 196,736 元 | 136,023 元 | 442.70 万元 |
| 第 4 年 | 332,759 元 | 202,720 元 | 130,039 元 | 422.43 万元 |
| 第 5 年 | 332,759 元 | 208,885 元 | 123,873 元 | 401.54 万元 |
| 第 6 年 | 332,759 元 | 215,239 元 | 117,520 元 | 380.02 万元 |
| 第 7 年 | 332,759 元 | 221,786 元 | 110,973 元 | 357.84 万元 |
| 第 8 年 | 332,759 元 | 228,531 元 | 104,227 元 | 334.99 万元 |
| 第 9 年 | 332,759 元 | 235,482 元 | 97,276 元 | 311.44 万元 |
| 第 10 年 | 332,759 元 | 242,645 元 | 90,114 元 | 287.18 万元 |
| 第 11 年 | 332,759 元 | 250,025 元 | 82,733 元 | 262.17 万元 |
| 第 12 年 | 332,759 元 | 257,630 元 | 75,129 元 | 236.41 万元 |
| 第 13 年 | 332,759 元 | 265,466 元 | 67,293 元 | 209.86 万元 |
| 第 14 年 | 332,759 元 | 273,540 元 | 59,218 元 | 182.51 万元 |
| 第 15 年 | 332,759 元 | 281,860 元 | 50,898 元 | 154.32 万元 |
| 第 16 年 | 332,759 元 | 290,433 元 | 42,325 元 | 125.28 万元 |
| 第 17 年 | 332,759 元 | 299,267 元 | 33,491 元 | 95.35 万元 |
| 第 18 年 | 332,759 元 | 308,370 元 | 24,389 元 | 64.52 万元 |
| 第 19 年 | 332,759 元 | 317,749 元 | 15,009 元 | 32.74 万元 |
| 第 20 年 | 332,759 元 | 327,414 元 | 5,345 元 | 0.00 元 |
口径说明：5 年期以上 LPR 3.5%，5年期以上 LPR 已连续 17 个月保持不变；公积金首套 5 年以上 2.6%、二套 3.08%（2026-01-01 起执行）；商业房贷多地已统一 3%，首付最低 15%。
2026 新政策：购房贷款财政贴息（2026-10-01 起）
依据财政部 中国人民银行 金融监管总局《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》（财金〔2026〕95号），自 2026-10-01 起对新发放商业性个人住房贷款，同时满足以下条件给予年化 1 个百分点财政贴息，单户可享受贴息的贷款规模上限 1,000,000 元、最长 5 年，暂定 1 年：
- 首套住房
- 建筑面积不超过 120 平方米
- 房屋总价不超过 150 万元
- 新发放商业性个人住房贷款
符合条件后实际利率最低可至 2%。可将利率下调 1 个百分点（即 2%）模拟贴息后月供。
相关测算
常见问题
贷款 500 万 20 年月供是多少？
按年利率 3% 的商业房贷计算，等额本息月供为 27,729.88 元；若选等额本金，首月 33,333.33 元、末月 20,886.22 元。
500 万贷 20 年利息一共多少？
等额本息总利息约 165.52 万元，还款总额约 665.52 万元。等额本金总利息 150.63 万元，少付 14.89 万元。
月收入多少才能负担这笔贷款？
建议月供不超过家庭月收入的 40%，即月收入宜在 69,325 元 以上。可用购房能力评估反推预算。
这个利率水平还会降吗？
5 年期以上 LPR 目前为 3.5%，5年期以上 LPR 已连续 17 个月保持不变。是否调整取决于货币政策，实际执行利率以放款时银行报价为准。
提前还款怎么算？
若在还款中期前大额还本，可显著降低后续利息。可使用提前还款计算器输入实际已还期数精确试算。